1) CONTRATO DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA:
Definición: “Es aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.”
Los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en la LAU, por la voluntad de las partes y, supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.
Con la nueva regulación del juicio de desahucio en la Ley 19/2009 de Medidas de fomentos del alquiler, el legislador pretende dar una mayor agilidad y eficacia a esta clase de procesos; así como mejorar las garantías para el arrendador.
Con dicha modificación se han producido unas modificaciones en aspectos procedimentales y sustantivos:
A) En cuanto a los ASPECTOS PROCEDIMENTALES: entre las modificaciones a resaltar, cabe hacer una mención a las siguientes cuestiones:
Citación a juicio.- Las notificaciones y citación del demandado
- Cuantía del proceso
- La defensa en los procesos verbales arrendaticios.
- La enervación.
- Notificación de la Sentencia
- Ejecución
- Derecho transitorio
1.- Citación a juicio. Art. 440.3 LEC reformado “(…) En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en la citación que, de no comparecer a la vista se declarara el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia, el sexto día siguiente a contar del señalado para la vista. Igualmente en la resolución de admisión se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá producirse antes de un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.”
En la cédula de citación se hará constar:
- las generalidades de la ley, art. 440.1
- la posible enervación
- compromiso del art. 437.3, de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda.
- Tres días desde la notificación para designar abogado y procurador de oficio o solicitar asistencia jurídica gratuita.
- Apercibirle que en caso de no comparecer a la vista se declarará el desahucio sin más trámites.
- Que queda citado para recibir la notificación de la sentencia el sexto día siguiente a contar del señalado para la vista.
- Se fijará el día y hora para el lanzamiento (antes de un mes desde la fecha del juicio)
- Se advertirá al demandado que en caso de que la sentencia sea de condena y firme se procederá al lanzamiento sin necesidad de notificación posterior.
2.- Las notificaciones y citación del demandado. Las novedades operadas en los arts. 155 y 164, cabe resaltar el art. 155.3 “ (…) cuando en la demanda se ejercite una acción de aquellas a las que se refiere el número 1º del apartado 1 del artículo 250, se entenderá que si las partes no han acordado señalar en el contrato de arrendamiento un domicilio en el que se llevarán a cabo los actos de comunicación, este será, a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado. (…)”
“Si la demanda se dirigiese a una persona jurídica podrá igualmente señalarse el domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o gestor de la Junta de cualquier asociación que apareciese en un Registro oficial.” (art. 155.3 LEC)".
Art. 164. “En los procesos de finca urbana o rústica por falta de pago de rentas o cantidades debidas o por expiración legal o contractual del plazo y en los procesos de reclamación de estas rentas o cantidades debidas, cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios designados en el segundo párrafo del número 3 del art. 155, ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador al que éste no se hubiese opuesto, se procederá sin más trámites, a fijar la cédula en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.”
La finalidad de dicha modificación es el evitar, ante los casos de desconocimiento de domicilio del arrendatario una actividad de averiguación de algún otro domicilio del deudor.
3.- Cuantía del proceso. Su regulación viene en el art. 251. Regla 9ª y art. 252. Regla 2ª LEC
“En los juicios sobre arrendamientos de bienes, salvo cuando tengan por objeto reclamaciones de las rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda será el importe de una anualidad de renta, cualquiera que sea la periodicidad con que ésta aparezca fijada en el contrato. “ (art. 251, regla 9ª LEC)
“Si las acciones acumuladas provienen del mismo título o con la acción principal se piden accesoriamente intereses, frutos, rentas o daños y perjuicios, la cuantía vendrá determinada por la suma del valor de todas las acciones acumuladas. Pero si el importe de cualquiera de las acciones no fuer cierto y líquido, sólo se tomará en cuenta el valor de las acciones cuyo importe sí lo fuera.
Para la fijación del valor no se tomarán en cuenta los frutos, intereses o rentas por correr, sino los vencidos. Tampoco se tomará en cuenta la petición de condena en costas.
Sin perjuicio de lo anterior, si las acciones acumuladas fueran la de desahucio por falta o por expiración legal o contractual del plazo, y la de reclamación de rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda vendrá determinada por la acción de mayor valor.” Art. 252.2ª regla
La cuantía del proceso resulta importante a la hora de tasar las costas.
En definitiva la cuantía viene determinada:
a) Solo se reclama suma adeuda; importa total del montante.
b) Desahucio: importe de una anualidad de renta.
c) Acumuladamente: Desahucio+rentas: la de mayor valor.
4. Defensa y representación: Art. 33.4 LEC “En los juicios a los que se refiere el apartado anterior, el demandado deberá solicitar el reconocimiento del derecho a la asistencia jurídica gratuita o interesar la designación de abogado y procurador dentro de los tres días siguientes al de la notificación de la demanda. Si la solicitud se realizará en un momento posterior, la falta de designación de abogado y procurador por los colegios profesionales no suspenderá la celebración del juicio, salvo en los supuestos contemplados en el párrafo segundo del art. 16 de la Ley 1/1996, 10 de enero , de Asistencia Jurídica Gratuita.”
5.- La enervación: Regulación legal: art. 22 LEC y art. 440.3 LEC (se indica la posibilidad de enervación en la cédula de citación).
Novedades; art. 22.4 LEC
a.- Resolución de la enervación mediante DECRETO
b.- Protección del arrendatario: decae la limitación numérica de la facultad enervatoria si el pago no tiene lugar por causas imputables al arrendador.
c.- Debe mediar el plazo de un mes desde el requerimiento fehaciente y la presentación de la demanda.
d.- Defensa del arrendador frente a la enervación: trámite del juicio verbal Art. 22.5 (nuevo apartado)
e.- Condena en costas al arrendatario.
6.- Notificación de la sentencia: Dos posibilidades:
- Que comparezca el demandado: se le cita en el acto de la vista para recibir la notificación que tendrá lugar el día más próximo posible dentro de los cinco siguientes al de la sentencia. (art. 447.1 LEC)
- Que el demandado no comparezca a juicio:
- en la cédula de citación debió de citársele el sexto día siguiente a contar del señalado para la vista para recibir la notificación de la sentencia (art. 440.3 LEC)
- si no comparece, por edictos en el Tablón del Juzgado (art. 497.apartado 2 LEC)
7.- Ejecución: Se han modificado dos preceptos en sede de ejecución:
a.- Art. 549, se añade dos párrafos;
- Art. 549.3 LEC “El demandado PODRÁ en la demanda inicial de desahucio solicitar la ejecución del lanzamiento y esto será suficiente para proceder al lanzamiento (sin más trámites).
- Art. 549.4 LEC. No se aplica el plazo de espera de 20 días del art. 548 LEC.
b.- Art. 703.4 LEC. (Se modifica el apartado cuarto que queda redactado así): “Si con anterioridad a la fecha fijada para el lanzamiento, en caso de que el título consista en una sentencia de desahucio de finca urbana, se entregare la posesión efectiva al demandante, acreditándolo el arrendador ante el Secretario Judicial encargado de la ejecución, se dictará decreto declarando ejecutada la sentencia y cancelando la diligencia, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta del estado en que se encuentre la finca.”
8.- Derecho Transitorio:
Disposición Transitoria Primera: entrada en vigor el mes de su publicación.
Publicación: 24 de noviembre de 2009
Entrada en vigor: 24 de diciembre de 2009.
Disposición Transitoria Segunda: Las competencias del Secretario se harán efectivas el 4 de mayo de 2010.
2) Además resaltamos los siguientes ASPECTOS PROCESALES:
• Cuatro son los procedimientos posibles a interponer:
- Juicio Verbal de desahucio por reclamación de rentas y cantidades debidas equiparables
- Juicio Verbal desahucio por expiración del plazo (con o sin reclamación de rentas, reformado)
- Juicio verbal reclamación de rentas (novedad)
- Monitorio (novedad).
• Legitimación pasiva.- El Arrendatario, en caso de ser varios deberán ser demandados todos ellos. En caso contrario de contrario se podría algar falta de litisconsorcio pasivo necesario (art. 416.1.3º LEC).
Si hubiese un fiador que firmó el contrato de arrendamiento, resulta de aplicación el art. 438.3 infine “Así mismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.”
“Para el caso de tácita reconducción, cesan respecto de ellas las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal” (art. 1567 C.c.)
“La prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza.” (art. 1851 C.c)
• En cuanto a las modificaciones sustanciales de la LAU con la publicación de la Ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler, cabe realizar una especial mención a los siguientes aspectos:
En el art. 9 de la LAU se regula la duración mínima del contrato, debiéndose de estar ;
1º.- A lo pactado en el contrato privado de arrendamiento firmado. (Libre pacto)
2º.- Prórroga anual
3º Excepciones a la prórroga.
Se ha modificado el art. 9.3 de la LAU “No procederá la prórroga obligatoria cuando, al tiempo de celebración, se haga constar en el contrato, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consagnidad o por adopción o para su cónyuge en os supuestos de sentencia firma de divorcio o nulidad matrimonial.”
Excepción a la prórroga forzosa;
- Si transcurridos 3 meses a contar desde la extinción del contrato o, en su caso, desde el efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares (…) o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta.
- El arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta 5 años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar 5, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.
En resumen para que opere la excepción a la prórroga, han de concurrir los siguientes requisitos:
- Que conste expresamente en el contrato
- Es algo a priori
- El arrendador debe preavisar (plazo)
- Control judicial a posteriori
- Ocupación efectiva en 3 meses
- Incumplimiento Arrendador: deberá reponer al arrendatario o indemnizarle
- Salvo fuerza mayor (art. 1105 Código Civil)
2) CONTRATO ARRENDAMIENTO FINCA RUSTICA Y URBANA: Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio; y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar.
3) CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSAS: Es aquel en el que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.
4) CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE OBRAS O SERVICIOS: Es aquel que una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto.
